Aufgrund mehrerer Klagen von Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 10. April 2018 das bisher angewandte Bewertungsgesetz (BewG) für unvereinbar mit Artikel 3, Absatz 1 des Grundgesetzes (Gleichheitsgrundsatz) erklärt. Grund hierfür ist die anhaltende Ungleichheit bei der Berechnung der Grundsteuer. Ebenso wurde in dem Urteil festgelegt, dass die Weiterführung der bestehenden Regelungen für weitere fünf Jahre ab Verkündung einer Neuregelung erlaubt ist, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024.
Das Bewertungsgesetz (BewG) ist Grundlage für die Finanzämter bei der Berechnung des Einheitswertes (daraus ergibt sich später die eigentliche Grundsteuer). In den westlichen Bundesländern wurde der Einheitswert mit einer Hauptfeststellung im Jahre 1964 festgelegt. Ursprünglich war geplant, die Einheitswerte alle sechs Jahre im Rahmen einer erneuten Hauptfeststellung zu überprüfen. Der Verwaltungsaufwand war aufgrund der ersten Hauptfeststellung doch so immens, dass die Arbeiten erst in den 1970er Jahren abgeschlossen wurden. Seitdem mangelt es an einer Rechtsgrundlage, welche eine erneute Hauptfeststellung beschließt.
Seit jeher wurden also damalige Werte aus dem Jahre 1964 über Jahrzehnte hochgerechnet und fortgeschrieben. Grundlage für die Berechnung sind also immer noch zum Beispiel hypothetisch hochgerechnete Mietpreise, Gebäudestrukturen und Bautechniken aus 1964. Es ist offensichtlich, dass sich im Laufe der letzten 60 Jahre, seit zurückliegen der ersten Hauptfeststellung, nicht nur durch politische- oder Erschließungsmaßnahmen, sondern auch durch den technischen Fortschritt und die Verbesserung des Lebensstandards einiges in Deutschland und somit am Baubestand verändert hat.
Diese und noch mehr Gründe führen heute dazu, dass es zu großen Ungleichheiten (Ungerechtigkeiten) bei der Berechnung und Erhebung der Grundsteuer kommt.
Sind für ein freistehendes Einfamilienhaus im Jahr 2024 noch 34,83 Euro zu entrichten, erhöht sich dieser Betrag im Jahr 2025 auf 112 Euro.
Für eine Zwei-Zimmer-Wohnung werden beispielsweise in 2024 77,67 Euro fällig, in 2025 aber lediglich 36 Euro. Für zwei nebeneinanderliegende Reihenhäuser gilt ein aktueller Betrag (also im Jahr 2024) in Höhe von 524,80 Euro, er steigt aber für 2025 auf 774,92 Euro Grundsteuer.
Die Beispiele zeigen, dass bislang nach dem alten Recht teilweise große grundsteuerliche Unterschiede bei baugleichen und nebeneinanderliegenden Reihenhäuser geherrscht haben, die sich mit der Grundsteuerreform durchaus annähern.
Die beschlossene Grundsteuerreform soll diese Werteverzerrung ab dem 1. Januar 2025 glätten. Aus diesem Grund wurden alle Eigentümerinnen und Eigentümer von dem Finanzamt dazu aufgefordert (schon 2022), eine „Grundsteuererklärung“ einzureichen. Mit dieser sollen heutige Werteverhältnisse zum Stichtag 1. Januar 2022 hergestellt werden.
Das Land Hessen hat ein eigenes Grundsteuergesetz erlassen. Die Berechnung zu anderen Bundesländern ist demnach abweichend, denn in Hessen wird der neue Grundsteuerwert nach dem Flächen-Faktor-Verfahren ermittelt. Demnach wird die Lagequalität des betreffenden Grundstücks im Vergleich zu einer durchschnittlichen Lage in der Stadt gestellt.
Die zu zahlende Grundsteuer ergibt sich aus dem vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert (alt Einheitswert) x dem städtischen Hebesatz (590 %). Verändert sich nun die Summe aller neu festgestellten Grundsteuerwerte muss der Hebesatz dementsprechend angepasst werden, um mindestens das gleiche Grundsteueraufkommen im Vergleich zum Vorjahr herzustellen.
Für den einzelnen Eigentümer kann sich demnach die zu zahlende Grundsteuer stark positiv oder negativ verändern. So soll die Ungerechtigkeit bekämpft werden, da vereinzelt Eigentümerinnen und Eigentümer in der Vergangenheit zu viel oder zu wenig Grundsteuer im Vergleich zu anderen gezahlt haben. In der Gesamtheit bleibt das Grundsteueraufkommen jedoch nahezu gleich.