Krifteler Wäldchen: Baugesellschaft zögert weiter mit dem Baustart

Sachstandsbericht zum städtebaulichen Vertrag mit der ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH

Die Arbeiten rund um die Gebietsentwicklung "Krifteler Wäldchen" laufen längst, die Laternenmasten stehen beispielsweise schon. Wann jedoch mit dem Bau von Wohnhäusern begonnen wird, hängt davon ab, wann die ABG die nötige Wirtschaftlichkeit für ihr Bauprojekt sieht. Bis Ende 2026 kann die ABG die im städtebaulichen Vertrag vereinbarten Fristen ruhen lassen.
Die Arbeiten rund um die Gebietsentwicklung "Krifteler Wäldchen" laufen längst, die Laternenmasten stehen beispielsweise schon. Wann jedoch mit dem Bau von Wohnhäusern begonnen wird, hängt davon ab, wann die ABG die nötige Wirtschaftlichkeit für ihr Bauprojekt sieht. Bis Ende 2026 kann die ABG die im städtebaulichen Vertrag vereinbarten Fristen ruhen lassen.

mpk

Zur aktuellen Sitzungsrunde des Krifteler Gemeindeparlaments legte der Gemeindevorstand einen neuen Sachbestandsbericht zur Gebietsentwicklung "Krifteler Wäldchen" vor. Schon zum letzten Sachstandsbereicht im Februar hieß es, dass nach damaliger Einschätzung der ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH (ABG) frühestens Anfang 2026 mit der Erklärung der Wirtschaftlichkeit und dem Beginn des Projekts gerechnet werden könne. Der Erste Beigeordnete Martin Mohr zeigte sich dennoch zuversichtlich und erwartete "im Laufe des Jahres positive Signale aus Frankfurt". Zumindest bis jetzt sind diese noch nicht eingetroffen - aber das laufende Jahr ist ja auch erst zur Hälfte vorbei.

Mit Schreiben vom 28. April hat die ABG die Gemeinde Kriftel nun darüber informiert, dass die Marktfähigkeit des Bauvorhabens nach den Feststellungen des Sachverständigen auch zum Stichtag 31. März 2025 weiterhin nicht gegeben sei. "Nach den Aussagen der Überprüfung ist dies der Fall, da die Summe aus den tatsächlich erzielbaren Marktpreisen abzüglich der erforderlichen Miet- bzw. Kaufpreise negativ ist", heißt es im Bericht des Gemeindevorstands.

Dem städtebaulichen Vertrag zufolge, der am 5. Februar 2024 notariell bekundet wurde, verpflichtet sich die ABG zwar binnen zwölf Monaten nach Abschluss des Baulandumlegungsverfahrens die vollständigen Bauantragsunterlagen für das Vorhaben einzureichen. Ferner ist die ABG verpflichtet, spätestens innerhalb von sechs Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung mit der Ausführung des Bauvorhabens zu beginnen und den geschlossenen Rohbau innerhalb von 30 Monaten fertigzustellen. Sofern das durch einen Sachverständigen einzuholende Marktfähigkeitsgutachten jedoch nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Bereich des Mietwohnungsmarktes sowie des Eigentumswohnmarktes in positiver Weise verändert haben, können die vorgenannten Fristen vorübergehend ausgesetzt werden.

In der gutachterlichen Stellungnahme wurde nun die Entwicklung des Mietzinses ins Verhältnis mit den Entwicklungen der Baukosten, der Finanzierungskosten und der Förderprogramme für den frei finanzierten Wohnungsmarkt im Vergleich zum Jahr 2019 und somit der Einreichung der Bewerbung gesetzt. Demnach müsste in Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit die ABG heuer eine Miete von 16,32 Euro pro Quadratmeter erzielen können, die aktuelle Marktmiete beträgt jedoch nur 13,75 Euro. Ebenso betrugen die Baukosten pro Quadratmeter vor sechs Jahren 2.210 Euro pro Quadratmeter, seitdem sind sie auf 3.182 Euro gestiegen - und damit um fast 44 Prozent.

Auch die Finanzierungszinssätze haben sich seit 2019 sehr zu Ungunsten von Bauträgern entwickelt: Betrug der Zins seinerzeit 1,19 Prozent, so liegt er jetzt deutlich höher bei 3,836 Prozent.

Und schließlich ist die KfW-Förderung für Effizienzhäuser der Stufe 40 inzwischen weggefallen. 2019 hätte es dafür noch 2.690.000 Euro gegeben.

Somit ruhen die im städtebaulichen Vertrag vereinbarten Fristen dank des noch fehlenden Abschlusses des Baulandumlegungsverfahrens und der Überprüfung der Marktfähigkeit weiterhin. Der ABG zufolge wird die Marktfähigkeit zum Ende des zweiten Quartals 2025 erneut durch den Sachverständigen beurteilt.

Die besagten Fristen können maximal bis zum 31. Dezember 2026 gehemmt werden, heißt es im Bericht des Gemeindevorstands weiter.

Sofern die ABG die vollständigen Bauantragsunterlagen zum spätesten Termin am 31. Dezember 2026 einreicht, wäre mit dem Baubeginn erst im Dezember 2027 zu rechnen und mit der voraussichtlichen Fertigstellung des geschlossenen Rohbaus erst im Juni 2030.

Sollte bis zum 31. Dezember 2026 aus Sicht der ABG keine Wirtschaftlichkeit für die Durchführung des Projektes gegeben sein, hat die Gemeinde das Recht die Rückgabe des Grundstücks und eine Entschädigung für die Durchführung eines neuen Vergabeverfahrens und für die ggf. notwendige Änderung des Bebauungsplanes zu verlangen. "Wir gehen jetzt nicht davon aus, dass es dazu kommen wird", zeigte sich der Erste Beigeordnete Martin Mohr in der Sitzung des Planungsausschusses am 23. Juni nach wie vor optimistisch.

Abhängigkeit von Schallschutzriegel

Die SPD-Fraktionsvorsitzende Dorothea Barth gab im Planungsausschuss zu Bedenken, dass im Gebiet "Am Krifteler Wäldchen" ja auch etliche private Bauherren davon abhängig sind, wann die ABG mit ihrem Bau ihres Gebäudes und damit auch mit der Errichtung des notwendigen Schallschutzriegels beginnen wird. Barth erkundigte sich, ob diese nun mit ihrem eigenen Baustart gegebenenfalls noch Jahre warten müssen, bis die ABG endlich ihren Teil der Vereinbarungen erfüllt hat oder es gar ein neues Ausschreibungsverfahren geben wird.

Mohr bestätigte, dass im Bebauungsplan klar festgehalten wurde, dass die Nutzung der Gebäude, die hinter dem Schallschutzriegel stehen, nicht aufgenommen werden darf, bis dieser im Rohbau existiert. Erst dann wird der notwendige Schallschutz gewährleistet sein. Bis das der Fall ist, sind die Grundstücksbesitzer hinter dem Riegel darin gehemmt die eigene Nutzung aufzunehmen.

Eine Baugenehmigung würden sie Mohr zufolge wohl schon jetzt bekommen, aber eben mit der Auflage, das Gebäude erst nach der Fertigstellung des besagten Rohbaus nutzen, sprich: beziehen und darin wohnen zu dürfen. Damit befindet man sich derzeit in einer misslichen Lage, bestätigte auch der Erste Beigeordnete.

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